O mercado brasileiro de galpões logísticos encerrou 2025 com taxa de vacância nacional em 8%, a menor já registrada historicamente, segundo dados consolidados da Colliers. O resultado confirma um cenário de forte absorção de áreas e oferta restrita de ativos modernos, especialmente nos principais polos logísticos do país.
No raio de até 30 quilômetros da capital paulista, a taxa chegou a 7,9%, refletindo uma absorção líquida de aproximadamente 3,5 milhões de metros quadrados ao longo do ano. O desempenho foi impulsionado principalmente pelo crescimento do e-commerce e pela expansão do varejo online, que seguem demandando infraestrutura logística próxima aos grandes centros consumidores.
Relatórios da Prologis indicam que a tendência de queda na vacância deve se manter em 2026. Regiões como São Paulo e Rio de Janeiro devem operar com índices próximos de 8,5% ou até inferiores, sustentadas por níveis elevados de absorção e pela oferta limitada de empreendimentos logísticos modernos.
Aluguéis mantêm alta consistente
Além da redução da vacância, os valores de locação seguem em trajetória de crescimento. Pelo quarto ano consecutivo, os aluguéis registraram avanço de dois dígitos. A média nacional está entre R$ 27 e R$ 29 por metro quadrado.
Em São Paulo, ativos considerados premium já alcançam R$ 33,30 por metro quadrado. Projeções da CBRE apontam que os valores podem ultrapassar R$ 50 por metro quadrado em áreas de alta demanda no entorno da capital paulista.
O ambiente de baixa disponibilidade e aumento contínuo dos aluguéis reforça a necessidade de maior eficiência na utilização dos espaços existentes, especialmente diante de um mercado com oferta restrita e custos em ascensão.
“Com vacância baixa e aluguéis em ascensão sustentada, a eficiência no uso de espaços existentes ganha relevância estratégica. Soluções como mezaninos, pallets eficientes e containers aramados, por exemplo, ajudam a aumentar a capacidade sem necessidade de novos imóveis, otimizando custos em um mercado restrito”, comenta Jocelito Ribeiro, Diretor Comercial da Delta Industrial.
Reforma Tributária amplia desafios
O cenário de escassez de áreas e pressão sobre custos operacionais tende a ser impactado também pela Reforma Tributária, que começa a influenciar decisões estratégicas de localização. A busca por maior proximidade com os centros de consumo pode acelerar movimentos de reorganização logística nos próximos anos.
De acordo com o executivo, o período de transição até a conclusão da reforma, prevista para 2032, exigirá adaptação por parte das empresas.
“Nos próximos anos, até a conclusão da reforma tributária em 2032, o mercado irá passar por adaptações profundas, é importante manter a tecnologia, as soluções de logística em dia para otimizar e evitar investimentos em um período de incertezas”, finaliza o diretor.
Com vacância em mínima histórica, aluguéis em alta e mudanças estruturais no ambiente tributário, o mercado de galpões logísticos entra em 2026 operando sob forte demanda e necessidade crescente de eficiência operacional.
